Обращение к Председателю Комитета имущественных отношений Кулакову Леониду Владимировичу Копия в юридический отдел для сведения по вопросу

Южнее здания по адресу: Санкт-Петербург, проспект Испытателей, дом 5, корпус 1, литера А, расположена территория площадью 7 792 м.кв., используемая под гостевую парковку торгового центра «Сити Молл», пеший доступ на которую не ограничен, въезд автотранспорта осуществляется через устройство контроля доступа – шлагбаум со стороны улицы Марка Галлая. 

В состав указанной территории входят: 

– земельный участок площадью 7 242 м.кв., кадастровый номер 78:34:0410803:1150 по адресу: Санкт-Петербург, проспект Испытателей, участок 31 (у дома 5 литера А) с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки), в отношении которого заключен договор аренды земельного участка от 10.02.2020 года № 17/ЗК-07384 с Компанией с ограниченной ответственностью Ф1 ОПЕРУ ЛИМИТЕД со сроком действия по 22.12.2022 года (далее – Участок – 1, Договор – 1);

– земельный участок площадью 550 м.кв. с кадастровым номером 78:34:0410803:1136 по адресу: Санкт-Петербург, проспект Испытателей, участок 51 (северо-западнее дома 1 корпус 2 литера А) с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки), в отношении которого заключен договор аренды земельного участка № 17/ЗК-04565 от 30.01.2008г. с Компанией с ограниченной ответственностью Ф1 ОПЕРУ ЛИМИТЕД со сроком действия по 04.11.2019 г. (договор действует в режиме неопределенного срока) (далее – Участок -2, Договор – 2). 

Также в отношении Участка – 2 09 апреля 2021 года Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга согласован Проект благоустройства элементов благоустройства, предусматривающий установку двух шлагбаумов (на въезд и выезд на одном островке), а для организации дорожного движения на въезде через шлагбаумы по обе стороны от них – островки, выполненные из тротуарной плитки (Заключение исх. № 01-21-8-10537/21 от 09 апреля 2021 года). 

В силу положений действующего законодательства основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Арендатор обязан согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка и иных лиц, поскольку иное толкование закона противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права и права иных лиц, в отношении которых действует собственник.

В соответствии с п.1.2 Договора -1 Участок -1 предоставлен Арендатору для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе. Согласно п. 1.2 Договора -2 Участок -2 предоставлен Арендатору для использования под гостевую некоммерческую парковку. 

В соответствии с п. 1.2 Договора -1 и Договора -2 приведенное описание цели использования Участков является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия Арендодателя. 

При этом, в силу п. 4.4.1 Договора -1 и п. 4.3.1 Договора -2 Арендатор обязано использовать Участки исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора. 

Указанное применительно к фактическим обстоятельства свидетельствует о том, что арендатор Участков вправе использовать их исключительно в целях организации гостевой парковки для неограниченного круга лиц на безвозмездной основе. Использование Участков в иных целях является незаконным, противоречит условиям Договоров аренды и порождает применение к Арендатору договорной ответственности. 

Между тем, в отсутствие изменения целевого назначения земельных участков Арендатор периодически организовывает коммерческую автостоянку, пребывание на которой в противоречие условиям договоров аренды является платным. Правомерность установки шлагбаума на территории земельных участков и установление штрафа (платы) Арендатор обосновывает исполнением решения Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.10.2020 года по делу № 2а-1685/2020. 

В связи с нарушением условий договоров аренды в части нецелевого использования земельных участков Комитет имущественных отношений обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми заявлениями о взыскании с арендатора штрафа и расторжении договоров аренды.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2022 года по делу № А56-94592/2021 исковые требования Комитета имущественных отношений удовлетворены: с Ф1 ОПЕРУ ЛИМИТЕД в пользу Комитета взыскан штраф в размере 1 432,76 рублей, договор аренды № 17/ЗК-04565 от 30.01.2008г., предметом которого является Участок-2, расторгнут. 

При этом, суд (судья Нетосов С.В.) в рамках рассмотрения дела признал ссылку Арендатора на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2а-1685/2020 признал несостоятельной.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-94594/2021 Комитету имущественных отношений отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа и расторжении договора аренды № 17/ЗК-07384 от 10.02.2020 года, предметом которого является Участок-1. 

При это, суд (судья Балакир М.В.) обосновала правомерность установки шлагбаумов и  взимания штрафа за нахождение на автостоянке свыше двух часов п. 4.4.26 Договора аренды, согласно которому на арендатора возложена обязанность по выполнению требований законодательства к антитеррористической защищенности таких объектов и прилегающих к ним территорий, а также решение и определением о разъяснении решения Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № № 2а-1685/2020. 

Решения Арбитражного суда по СПб и ЛО по делу № А56-94592/2021 и № А56-94594/2021 обжалованы КИО и Ф1 ОПЕРУ ЛИМИТЕД соответственно, по состоянию на 15 апреля 2022 года апелляционные жалобы не рассмотрены. 

Полагаем, что решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2а-1685/2020 от 20.10.2020 года не обосновывает правомерность взимания Ф1 ОПЕРУ ЛИМИТЕД денежных средств с посетителей парковки в силу следующего. 

Ленинским районным судом СПб (судья Ботагов А.В.) рассмотрено дело №2а-1685/2020 по требованию Панферова А.Н о признании незаконным бездействия компании с ограниченной ответственностью Ф1 Оперу Лимитед и обществу с ограниченной ответственностью «Форт Групп Эксплуатация» и обязании ответчиковпредпринять меры, направленные на ограничение нахождения транспортных средств свыше двух часов на территории земельных участков. Свои требования истец обосновывал необходимостью соблюдения требований безопасности посетителей ТРК «Сити Молл» и обеспечения последних регулярными парковочными местами. 

В качестве заинтересованного лица к участию в деле был привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, который был извещен, но в судебное заседание не явился. 

В мотивировочной части судебного акта установлено, что «…регулирование въезда и выезда, а также размещение на земельных участках шлагбаумов и иных ограждающих устройств не будет нарушать запреты, содержащиеся в договорах аренды с Комитетом имущественных отношений или Федеральном законе от 29.12.2017 № 443-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку производятся в целях соблюдения требований антитеррористического законодательства». В резолютивной части указанного судебного акта суда общей юрисдикции прямо указано на обязанность ответчика установить шлагбаумы и (или) иные средства осуществления контроля въезда и выезда с территории земельных участков». 

Решение Ленинского районного суда СПб по делу №2а-1685/2020 не обжаловалось, вступило в законную силу. 

Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2а-1685/2021 от 23.08.2021 года (судья Ботагов А.В.) разъяснено решение суда от 20.10.2020 года, указано, что мерами, необходимыми к принятию ответчиками ООО «Форт Групп Эксплуатация» и КОО «Ф1 ОПЕРУ ЛИМИТЕД» для ограничения нахождения транспортных средств свыше двух часов на территории земельных участков может являться взимание неустойки (штрафа, пени) и/или применение иного способа обеспечения исполнения по выбору ответчиков, если применение такого способа будет являться технически осуществимо и целесообразно. 

При этом, в мотивировочной части определения судом указано, что «отношения между пользователями парковки и административными ответчиками имеют гражданско-правовую природу и регулируются ст. 428 ГК РФ. … Главой 23 ГК РФ и в частности п. 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором». … Помимо штрафа административные ответчики вправе самостоятельно выбрать иной способа обеспечения обязательства, закрепив его в правилах пользования парковкой, при условии, что применение такого способа будет являться технически осуществимым и целесообразным». 

Таким образом, Ленинский районный суд Санкт-Петербурга квалифицировал отношения между КОО «Ф1 ОПЕРУ ЛИМИТЕД» и пользователями парковки как договорные, основанием которых является Договор оказания услуг на условиях, установленных правилами пользования парковкой. И данный договор заключается с покупателями, как публичный договор. 

В соответствии с п. 1 ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. 

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. По способу начисления, то есть расчета суммы, выделяют неустойку в виде (п. 1 ст. 330 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7): штрафа – твердой суммы, которая начисляется однократно и пеней – платежей в определенном размере, которые начисляются периодически (каждый день или неделю, месяц и т.п.).

Арбитражным судом СПб и ЛО по рамках рассмотрения дела № А56-94592/2021 установлено, что штраф взимается на основании внутренних документов арендатора, регулирующие пользование парковкой, в частности, Правил пользования неохраняемой парковкой общего пользования для транспортных средств на территории, прилегающей к зданиям ТРК «Сити Молл» (утв. Положением о неохраняемой парковке общего пользования для транспортных средств на территории, прилегающей к зданиям ТРК «Сити Молл»). При этом, Правилами и п. 3.1 Положения установлен режим пребывания на парковке, который не должен превышать двух часов с момента въезда на территорию Парковки. Пользователь территории обязан покинуть территорию парковки до истечения указанного времени. Нахождение т/с на территории Парковки за пределами установленного времени в качестве режима пребывания на Парковке является нарушением заключенного между Оператором парковки и пользователем Парковки договора оказания услуг паркирования, Правил и Положения о парковке общего пользования, за которое Правилами и п. 5.2.1 Положения установлен штраф в размере 100 (сто) рублей за каждый последующий час (в том числе неполный час) пребывания транспортного средства на Парковке за пределами режима пребывания на Парковке.

Учитывая изложенное, исходя из буквального толкования условий договора аренды, системного токования положений ст.ст. 329, 330 ГК РФ Ленинским судом осуществлена подмена правовой природы «штрафа» платой за хранение транспортного средства на парковке. При этом, поскольку полученные от пользователей парковки денежные средства поступают на счет арендатора, то правоотношения, складывающиеся между пользователем парковки и арендатором земельных участков, носят возмездный характер, что противоречит пунктам 1.2. Договоров аренды, согласно которым земельные участки предоставлены арендатору для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе и для использования под гостевую некоммерческую парковку. 

Таким образом, Ленинский районный суд Санкт-Петербурга под видом взимания штрафа за нарушение Правил пользования неохраняемой парковкой общего пользования для транспортных средств на территории, прилегающей к зданиям ТРК «Сити Молл», выражающегося в нахождении транспортного средства на стоянке в период свыше 2 часов, в отсутствие согласия Арендодателя изменил условия договоров аренды земельных участков, предполагающих пользование гражданами парковой на безвозмездной основе. 

Просим принять изложенную информацию к сведению и принять действия, направленные на недопущения организации на земельных участках платной парковки. 

Приложение: 1. Копия решения Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2а-1685/2021 2. Копия определения Ленинского районного суда по делу № 2а-1685/2021 от 23.08.2021 года3. Копия решения Арбитражного суда СПб и ЛО по делу А56-94592/2021 4. Копия решения Арбитражного суда СПб и ЛО по делу № А56-94594/2021

ПрезидентМОО ОЗПП «Дозор» ​

Сергеев В.Г